德国房价一直很平稳,是如何做到的?

杰曼(German)是一个稳重的掌门,他治理下的门派有一个很神奇的特点,就是该派的房产价格异常稳定。望去周边国家,房产都是起起伏伏,如坐云霄飞车,令人欢喜令人愁。而杰曼一点也不眼红那些经历过大风大浪大起大落的门派。高则买下半个美国,低则一睡20年不起的生活,杰曼觉得一点都不COOL。他的字典里就一个字,吻~。。。

不对,是,~~~

论稳技,杰曼可是武林有名的高手啊。

每年的增速控制的如此之低,可谓是稳王了吧。

那么杰曼的稳技是怎么练成的呢?

该武功分为8层。

心法就是概括就是4句话,

供需利率打根基,

供给侧端反垄断。

需求侧端建规范,

经济层面舍地产。

 

第一层,稳供需

大家都知道商品价格取决于有多少人想要,有多少人想不要。要的人比不要的人多,那商品就是要涨的。杰曼练稳技的时候,就要从价格的基本规律入手,解决供需平衡。杰曼每年都会详尽的分析出每个城市的人口需求,随后详尽的规划建房,目标就是每个家庭一套住房。当然有些杰曼的某些大臣可能为了私利来误报需求,减少供应,来从中牟利。杰曼也留了一手,一招每年竣工25万套新公寓,很大程度上打消了大臣的这种歪脑筋。需求不够,我有后续弹药,反正我是不会让房价涨起来的。

 

第二层,稳利率

利率怎么影响房价的?。简单说下,如果利率升高,那么还款压力就变大,愿意卖房的人增多。货币流通收紧,因为高利率下人们更愿意把钱存银行,那么愿意买房的人减少。

可是为了降低银行的贷款风险,所以大多数国家都采用浮动利率。所以欧盟内英国,西班牙,爱尔兰,房价都在随利率波动出现大涨大跌。

杰曼不想啊,我要稳啊。好,杰曼一咬牙,固定利率,就是在房贷时利率是多少,以后永远都是这么多了。

可是银行家们慌了,万一未来加息了呢,到时候这些贷款利率还没人家存款利率高,我不是成了赔钱冤大头了吗。

当时武林中,主流都是以美国派会代表的证券融资型房地产金融模式,该体系的优势是各个系统(一级市场,二级市场,融资市场,抵押市场,保险市场)独立完善,分工度高。被推崇为不二之选。

杰曼觉得这种方式虽然高效,但是不稳。并另辟蹊径,自创流派。

以储贷结合的房地产金融模式

这套流派的特点一就是专款专用。杰曼专门开设了住房存款,你将来想要买房,必须提前往住房存款里存钱,这个钱是不能和别的钱混淆的。

特点二,存贷挂钩利率固定,为了让贷款有固定利率又不让银行赔钱破产,那么存款也得固定利率,那么都固定了,国家货币政策不就失效了吗?不,因为这2个固定都是针对住房领域的,所以有了特点一的基础,固定利率的存款和贷款都只在房地产领域,特点二的矛盾,就解决了,因为其他市场货币政策依然有效。

特点三,实行奖励,为了鼓励存款,杰曼针对弟子的收入状况及住房储蓄合同中的存款额对居民实行不同奖励政策,使中低收入者从中受益。

特点四,门派(政府)与市场紧密结合,住房储蓄银行是门派为解决居民住宅问题与1924年创立,既有公营,也有私营。有什么用?可以更好的控制住资金端,稳~!

所谓配贷储蓄系统,是参加者按照合同储存一定数量金额以后,就得到了取得贷款的权利,贷款金额相当于存款金额。存款和贷款利率都低于市场利率水平。也就是用潜在购房者储蓄,对购房者提供贷款。配贷储蓄系统在德国占优势的主要原因:一是有足够供私人租赁使用的住房,因此大多数住户可通过租房住很长时间,这种时间上的充裕为吸收合同储蓄提供了必要条件;二是政府与互助储金信用社和其他金融机构联系密切,德国三分之一的社团活动由公共机构担保,而大部分私营社团归其他金融机构所有。因此,由住房互助储金信贷社经营的配贷储蓄系统,得到了公众认可。

 

第三层,稳租赁中派有个特点叫租客无人权,房东说要你走你就得走,日子不好过,房子不好找。所以很多人的梦想就是不再居无定所,造成了这种情绪高涨,房价随之高涨。杰曼觉得不行不行,不稳怎么行!杰曼干了两件事,一供应大量商业出租房,并对房租水平和租房市场做了标准化规范。最大保护房客权益。第二件事就是完善了极其严格的租房法(严格规范房租,违反厉害者犯罪处理。程序严密,存在虚假信息,犯罪处理。服务功能完善,在缴纳一定额度的会费之后,会员可以获得租房相关的纠纷调解、法律咨询及保险等一系列服务。在这种制度下,杰曼的子弟们都很乐于租房啊。又稳了。

 

第四层,稳竞争

杰曼鼓励自建房,合作建房,打破了开发商对房屋供应的垄断(这同样也是影响市场房价的重要因素)杰曼得知中派开发商又搞出几个天价地王,人们都想不通怎么可以面粉比面包贵呢。开发商心里早有了算盘,我挟土地以令诸侯,没涨够前就是不开发,反正要死一起死,要活一起活,人有多大胆,地有多大产。

 

第五层,稳权威

杰曼建立里地产价格独立评估机制,对地价,房价,房租等实行:指导价制度。各类地产价格并不是由房地产商说了算,也不是由杰曼说了算,而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年,对评估中的错误负有法律责任。

 

第六层,稳权威进阶

“指导价:之所以能够得到执行,还是源于其有效的“执行威慑机制”。德国法律规定,对于房价、房租超高乃至暴利者,地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”,根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉,如果房价不立即降到合理范围内,出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”,这已经触犯《刑法》构成犯罪,出售者将受到更高罚款,甚至最高被判处三年徒刑。这对某些妄图谋取暴利的开发商、炒房者而言,其威慑作用不言而喻。

 

第七层,稳税收

税收调控也是稳的必不可少的一步,不过基于前面根基打的牢固加上杰曼真的是一心求稳。税也不算太重但就是能很好抑制了炒房者的低买高卖的利润空间。15%的差价盈利税和收取高额的房子管理维修费用,对那些投机客可谓釜底抽薪。

 

第八层,稳经济

为何日派就这样睡了20年,不是不想醒,因为地产就是当时他们经济增长的重要产业。杰曼知道一旦经济高度依赖地产,到时候所有压力到会汇聚到杰曼掌门身上,那么让房产不稳的潘多拉魔盒很有可能在高压下被打开。杰曼看到了未来,所以在一开始就决定把房地产从经济增长中的支柱产业抹去,而变成社会福利机制的重要一环。杰曼宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育等一样,保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。这是杰曼制定所有房地产政策的核心出发点。因此,虽然杰曼,特别是杰曼各大堂的堂主护法掌握了大量公有土地和公房,但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价,来增加自己地盘的房租收入或税收收入。房地产政策同样是杰曼掌门竞选的主要辩论议题。无论是执政党还是在野党,任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是会抬高房价,甚至使购房者沦为“房奴”,他们丧失的可能就不仅仅是选票,而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。

修炼到此,杰曼终于练成了绝世稳技。有了稳技,妈妈再也不用担心我的房价了。